寸土是金 发展窘境 填海索地？开拓山坡？（山坡风云）

报道：梁子奋/黄佩玲(本报前新闻组长)

槟城寸土是金，过去5年屋价飙升让槟城人都有土地不够用的感叹。槟城人脚下的土地，一方尺就是以百令吉来计算，特别是槟岛人对这个现象感受特别深刻。

虽然槟岛和威省都是槟城，但是在5年前槟岛人口中说槟城的时候，只是代表槟岛，讲到威省人的时候，总要用“过港”、北海人或是大山脚人来区分。不过这种情况近几年已经越来越少见了，因为在槟岛屋价高涨的情况下，新一代槟岛人已经不得不走出去，到威省买房子了。

槟城（特别是槟岛）屋价坐直升机直线上升，除了建筑成本、外州及外国人纷纷选择到槟城置业投资外，土地有限也是造成屋价飞涨的原因。

解决土地不足的问题，除了把房子越建越高外，就只能是对旧发展区进行重新规划推倒重建，甚至一些古迹建筑物也因为要用来发展而被有意无意的牺牲掉，甚至还要与死人争地，坟墓地也被用来建房子。

近20年来槟州也一直在通过填土的方式向海索地以增加可发展土地。2020年槟州结构大蓝图更出了几个槟岛未来可以进行填海的地点，不过填海索地增加土地面积的方法毕竟有限，槟城缺少土地的问题只会随着时间的发展压力越来越大。

须认真思考槟发展 提供理想居住环境

• 世界不动产联盟槟州分会前主席黄丽丝

世界不动产联盟槟州分会前主席黄丽丝认为，伴随着2008年乔治市获得联合国世界文化遗产地位，槟城已经成为世界的焦点，朝向国际化城市发展已是必然的趋势。她认为，槟城因为国际城市化带来无限的发展潜能的同时，发展土地不足的问题也将会越来越严峻。她认为，槟城要持续的繁荣发展，就不得不认真思考槟城未来发展的方向，因为城市要繁荣和继续向前迈进，首先就要给推动发展的人才和人口提供理想的居住环境，让人们可以安居下来后，把精力投入于建设。

目前槟州面对土地不足压力的主要是槟岛。面积285平方公里的槟岛，只有一半是平地，至于山林地的发展，因为有山坡发展指南的管制，发展只限于76公尺（或150尺）以下，斜度不超过25度的山林地可以发展屋业。

根据槟州城乡规划局的资料，槟岛平地与山地约各占一半。槟岛高度发展的地区大部分集中在东北县平地上，未来要再发展，除了要向西南县转移外，就只能跨海向威省发展。

由于威省和西南县分别有槟威海峡及浮罗山相隔，目前仍不能取代东北县的地位，这也是为什么东北县地价不断飙高的原因。

促关注威省发展 缓和槟屋价高涨

• 大马房地产发展商会槟分会会长拿督陈福星

有限的可发展土地，除了要应付现有75万人口成长的需求外，槟城朝向国际城市方向的发展，乔治市获得联合国世界文化遗产城地位，外国投资者的涌入，有限土地在供不应求的情况下，地价屋价一路被推高，负担不起这个高屋价的槟岛人，没有选择的只能搬出槟岛。

马来西亚房地产发展商会槟州分会会长拿督陈福星因此促请槟州政府关注威省发展，以便缓和槟岛屋价高涨的压力。

在槟岛发展地严缺下，他甚至建议政府将峇六拜国际机场搬迁到海上，如此将可以为槟岛争取到逾千英亩的现有机场平地来减缓土地不够发展的压力。

土地有限的槟岛，如果在有限的平地发展完了，旧区重建和可以填的海域都填了土后，发展的列车要往那里开？到那个时候，目前被禁止发展的山林地，是不是要允许发展？

山林地发展近几年在槟城一直是敏感话题。2012年国阵和民政槟州政府更因为谁批准了山林地而引起了一阵很长的争议。

青山绿水是槟城的品牌标志，对山林环境保护者而言，山林更是人类的重要资产，不容华许任何的破坏。

再加上20年前发生在吉隆坡的淡江高峰塔公寓倒塌事件夺走48条人命的惨剧，1988年垄尾山泥倾泄淹没了14辆车的惊险一幕，都让很多人对山林地发展感到忧心。

不论是环保人士、州政府还是房地产发展商会，现阶段都不希望槟城的山林受到大事的破坏。

然而，在土地每开发一分就少一分的情况下，槟城最终要怎样发展下去，青山与住房，生态保护与生活空间如何同时兼得，正在考验槟州160万人和决策者的智慧。- 光华